Esittely

Kuntotarkastukset

Rakennusten kuntotarkastukset Pirkanmaalla yli 15 vuoden ja yli 1600 kohteen kokemuksella. Rakennuspalvelu Jouko Laine on toiminut vuodesta 1985 alkaen, eli toiminut rakennusalalla yli 30 vuotta, toimialana LVI- ja rakennustekniset työt.

Pätevyydet:

Huom! Muista aina tarkastaa, kun tilaat kuntotarkastajan, että hänellä on tähän työhön vaadittava pätevyys! ( www.fise.fi )
Pätevyyttä ei myönnetä yritykselle, vaan se on henkilökohtainen.

Toimin Valkeakoskelta käsin, toimialueena mm. Akaa, Hämeenlinna, Lempäälä, Pirkkala, Tampere, Nokia, Urjala, Kangasala, Ylöjärvi, Orivesi. Tarvittaessa toki muuallakin.

Palvelut

Tarjoan:

  • Asuntokaupan kuntotarkastukset
  • Energiatodistuksen laadinta kuntotarkastuksen yhteydessä
  • Vahinkokartoitukset
  • Kosteusmittaukset
Miten valitset kuntotarkastajan?

Huomioi nämä asiat:

  • FISE AKK-pätevyys
  • Vahva rakennus- ja LVI-alan kokemus ja koulutus
  • Kokemus kuntotarkastustoiminnasta
  • Kokemus pientalojen rakentamisesta ja saneerauksesta
  • Vanhojen rakennustapojen tuntemus
Miten kiinteistökaupassa voi huonoimmillaan käydä?

Kiinteistökaupan vastuukysymyksiin liittyvät olennaisesti myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus. Kun kiinteistöä lähdetään myymään on hyvä tutustua myyjän vastuisiin, erityisesti maakaaressa määriteltyihin laatuvirheisiin ja virhevastuisiin jotka löytyvät Finlex-palvelusta. Rakennusten riskirakenteista eri vuosikymmeniltä löytyy tietoa osoitteesta hometalkoot.fi
Tunne talosi, turvaa kauppasi ja ole rehellinen.
Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavan kaltaisista kiinteistöistä.

Yksi esimerkki löytyy Turun hovioikeuden tuomiosta nro. 1183.

http://www.asuntokaupanvirheet.fi/turun-ho-13.11.2015-kiinteistokauppa-hirsitalo-purettu

Lainaus linkin sivulta: ”Myyjä joutui maksamaan oikeudenkäyntikuluja 92 000 eurolla kun kauppahinta oli 115 000 euroa ja palauttamaan tietysti kauppahinnan. Myyjälle ei myönnetty valitusoikeutta korkeampaan oikeuteen. Tuomio löytyy kokonaisuudessa Turun hovioikeuden nettisivulta tuomionumeron perusteella. Kiinteistökauppa oli tehty 14.8.2009 ja hovioikeuden päätös tuli 12.11.2015."

Tämän jälkeen kävi näin, kun ostaja sai moraalisen voiton:

Myyjä velvoitettiin maksamaan115 000 € + 92 000 € = 207 000 €
Saatiin myyjän osakeasunto- 31 500 €
Kiinteistö palautui myyjälle ja vouti myi sen- 14 000 €
Ostajan saamiset= 161 500 €
Ostaja joutui maksamaan oman juristin kulut55 000 €
Kiinteistöä vasten otettu pankkilaina jäi maksettavaksi40 000 €
= 95 000 €
Lopputulos: Saatu 41 500 € ja omat menot 95 000 €. Tulevat saamiset 161 500 €, jotka vouti perii myyjän eläkkeestä hänen loppuelämänsä ajan. Moraalinen voittaja oli asunut kiinteistön pihassa asuntovaunussa keväästä 2013 syksyyn 2016 saakka, nyt oli pakko muuttaa kun kiinteistön maapohjalle tuli uusi omistaja. Sen jälkeen täytyi hankkia uusi asunto ja kaikki huonekalut, koska vanhat olivat homeessa. Tämä yhtenä esimerkkinä kuinka käräjäoikeuden päätös voi muuttua täysin hovioikeudessa.


Toinen "tyypillinen" tapaus: Mummo ja vaari haluavat muuttaa lähemmäksi palveluja.
Talo on rakennettu 1950-luvun lopussa ja he ovat ostaneet talon 1960-luvun alussa. Rakennus on pieni, kooltaan 6,5 x 7,5 m. Tasamaalle rakennettu, ns. 1 ½ kerroksinen, jossa on sokkelit tehty betonilla, alapohjarakenne on tuuletettu alapohja (ns. rossipohja), ulkoseinät ovat purueristeiset ja ulkovuorauksena on maalattu lauta. Yläpohjassa purueristeet ja kattona on uusi peltikate. Alakerrassa on kylmä kuisti, eteinen, wc, keittiö ja 2 huonetta. Yläkerrassa on 2 huonetta ja kylmiä vinttitiloja. Vesi tulee omasta pihakaivosta ja jätevedet on johdettu sakkakaivoihin. Kun perhe kasvoi, niin tehtiin päätyyn ns. elintasosiipi, jossa on sauna, pesuhuone ja kaksi huonetta. Se rakennettiin 1970-luvun lopussa. Samassa yhteydessä vanhan osan pintamateriaalia uusittiin. Eli rakennus on tyypillinen nykyisen haja-asutusaleen talo.
Valitaan välittäjä, joka laatii myyntiesitteen ja otattaa kuvat. Mummo ja vaari lukevat esitteen ja ihastelevat ilmasta otettuja kuvia.
Ensiesittely tulossa, lapset tulevat auttamaan siivouksessa ja tavaroiden järjestelyssä. Kun esittely alkaa niin mummo ja vaari ovat siirtyneet naapuriin kahville ja seuraamaan tapahtumaa. Seuraavana arkipäivänä välittäjä ilmoittaa, että nuoripari on tehnyt ostotarjouksen, jonka hinta on liki sitä mitä pyydettiin. Siitä sitten ilo syntyy, kyllä me se sitten hyväksytään. Sovittiin kaupantekopäivä ja välittäjä toimittaa kauppakirjan mummulle ja vaarille luettavaksi. Kaupantekotilaisuudessa nähdään ensi kerran talon uudet omistajat. Sovitaan, että talo on tyhjä kuukauden päästä. Kyllä se meille sopii.
Taloon tulee uusi perhe, 2 aikuista sekä 6- ja 4-vuotiaat lapset. Lapset ovat innoissaan kun pihassa on tilaa leikkiä ja äiti saa toteuttaa toiveensa miksi hän taloon ihastui. Pihassa on iso koivu ja sen alaoksa on vahva, johon hän voi tehdä riippukeinun, samanlaisen kuin hänen mummolassa oli. Tehdään pientä remonttia, pistetään laminaatit puuponttilattian päälle, seiniin uudet tapetit, pesuhuoneen laatoitukset maalataan ja keittiön yksi ovi umpeen, uudet keittiökalusteet ja keskelle saareke, niin kuin sisustuslehdissä on ollut.
Aikaa kuluu muutamia kuukausia, lapsilla on jatkuvasti nuhaa ja muutamia poskiontelontulehduksia, vatsaakin vääntelee koko porukalla. Lääkärissä tulee kysymys minkälaisessa talossa te asutte, voisiko sillä olla vaikutusta teidän sairauksiinne? Lääkäri suosittelee pätevän kuntotarkastajan hankkimista, joka pystyy selvittämään rakennuksen todellisen kunnon.
Kuntotarkastaja kysyy kuinka hyvin olette tutustuneet taloon ennen ostotarjouksen tekemistä. "Kerran me käytiin ja oltiin 20 minuuttia sisällä, kun silloin oli muitakin katsojia." Tarkastuksessa saatiin selville alapohjan romahtaminen ainakin yhdeltä kohtaa, joka saatiin selville yhdestä tuuletusaukosta otetusta kuvasta. Nyt täytyy tehdä käyntiluukku sokkeliin, jotta pystytään koko alapohjatila tarkastamaan ja näin tehtiin. Sitten löytyikin useampi kohta, jossa alapohja oli romahtanut. Seinän alaosan purusta otettiin materiaalinäytteitä laboratoriotutkimuksia varten. Kaivovedestä otettiin myös näyte.


Tuloksista ilmeni, että materiaalinäytteissä on merkittävää mikrobikasvustoa ja sädesieniä. Kaivovesi ei täytä juomavedelle asetettuja laatuvaatimuksia.
Nyt tomera rouva lähti hakemaan ohjeita keskustelupalstoilta. Sieltä tuli selkeät ohjeet: juristi paikalle, haetaan kaupan purkua ja hyvitystä tehdyistä remonteista, sekä korvausta kivusta ja säryistä.
Tästä se sitten lähtee ja mitä siitä seuraa?
Mummo saa tiedon tarkalta naapurilta, joka kertoo mitä on tekeillä. Mummo pyörittää essun helmaa ja vaari kiroo, että "kyllä mä ne lumityöt olisin tehnyt, mutta se kaupassa käynti".

Miten olisi pitänyt menetellä? Vanhoissa taloissa tulisi suorittaa kuntotarkastus pätevöityneen kuntotarkastajan toimesta jo ennen kuin taloa lähdetään myymään. Nämäkin virheet olisivat tulleet esille ammattitaitoisen kuntotarkastajan tarkastuksessa, jolloin ne olisi kirjattu kuntotarkastusraporttiin, joka ostajan tulee lukea huolellisesti ennen ostotarjouksen tekemistä.

Kuntotarkastuksen sisältö ja tarkoitus

Suorittamani kuntotarkastuksen tarkoituksena on selvittää rakennuksen rakennetekninen kunto puolueettomasti. Tarkastus suoritetaan pätevöityneen rakennusasiantuntijan aistinvaraisilla havainnoilla, 15 vuoden kuntotarkastajan ja yli 30 vuoden rakennus- ja LVI-alan työkokemuksella, rakennetta rikkomattomin menetelmin. Tarkastus voi sisältää myös vähäisiä kuntotutkimustoimenpiteitä.
Olen suorittanut yli 1200 kuntotarkastusta.

Kuntotarkastusraportti antaa luotettavaa tietoa kaupan kohteesta kaikille asianomaisille ja vähentää siten kaupanteon jälkeisiä riitamahdollisuuksia. Kiinteistökaupassa myyjällä on 5 vuoden virhevastuu piilevien virheiden osalta tai jos hän on jättänyt kertomatta olennaisen epäillyn virheen rakennuksessa. Piilevällä virheellä tarkoitetaan sellaista virhettä, jota ostaja ei ole voinut nähdä tutustuessaan kiinteistöön. Ostajan selontekovelvollisuus ei koske vesikaton, yläpohjan ja alapohjan tarkastamista. Nämäkin kohdat tullaan tarkastamaan kuntotarkastuksessa.
Alkuhaastattelussa käydään läpi kiinteistön rakenteet (joko piirustuksista tai omistajalta saatujen tietojen perusteella), kiinteistön omistushistoria, tehdyt korjaukset nykyisen omistajan aikana ja niiden toteuttamistapa. Haastattelusta ostaja saa alkutietoa millaista kiinteistöä hän on ostamassa.
Tarkastuksessa tarkastetaan kaikki tilat ja käydään läpi LVI- laitteiden toiminta ja huoltotarpeet. Märkätilat tarkastetaan pintakosteusmittarilla, kuin myös tilat joissa on mahdollisesti kosteusvaurio. Valesokkelirakenne pyritään tarkastamaan. Valesokkelirakenne on yleinen varsinkin 1970–1980-luvun taloissa.
Kuntotarkastusraporttiin kirjataan kaikki omistajan tiedossa olevat vauriot, puutteet ja korjaustarpeet, kuntotarkastuksessa havaitut vauriot ja korjaustarpeet sekä myös sellaiset asiat jotka vaativat lisätutkimuksia tai laajempaa rakenteiden avaamista. Kun kuntotarkastus tehdään ja ostaja saa lukea raportin ennen kaupantekoa, niin silloin mahdolliset puutteet ja korjaustarpeet ovat todistettavasti tiedossa, jolloin mahdollisuus kaupan jälkeisiin riitoihin pienenee.
Mahdolliset oikeustoimet tulevat usein hyvin kalliiksi ja pitkäkestoisiksi.

Koska kuntotarkastus tulisi tehdä?

Ensimmäinen vaihtoehto on heti kun päätetään, että kiinteistö pannaan myyntiin. Hyötynä on, että viat, puutteet ja korjaustarpeet tulevat heti esiin, jolloin hinta pystytään paremmin määrittelemään esim. ammattitaitoisen kiinteistövälittäjän toimesta. Kiinteistön omistaja voi silloin itse valita pätevöityneen kuntotarkastajan. Suosittelen tätä vaihtoehtoa erityisesti perikunnille. Kuntotarkastus voidaan suorittaa myös myynnin aikana.

Toinen vaihtoehto on kun todellinen ostaja on löytynyt, jolloin myyjä ja ostaja voivat yhdessä valita pätevöityneen kuntotarkastajan. Tärkeää minusta on, että myyjä tai ostaja valitsee kuntotarkastajan. Hyvänä puolena tässä vaihtoehdossa on, että ostaja ja myyjä pääsevät paremmin tutustumaan toisiinsa. Kiinteistön viat, puutteet ja korjaustarpeet tulee selkeämmin esitetyksi ostajalle. Huonona puolena on ostajan mahdollinen perääntyminen jostakin syystä.


Kiinteistökauppa on jännää aikaa, silloin tulee pitää paikat siistinä ja pihat kunnossa, jos vaikka joku tulisi käymään. Kiinteistö on mahdollista myydä myös itse, esim. Etuovi.com palvelussa hinta 149 €. Valokuvat olisi hyvä otattaa ammattikuvaajalla, koska niillä on suuri merkitys.
Toivotan onnea Teidän kiinteistökauppaanne ja käyttäkää vain pätevöitynyttä kuntotarkastajaa.
Pyydä tarjous kuntotarkastuksesta 0400 532 477 tai jouko.laine@elisanet.fi
Kuntotarkastukseen tulee varata aikaa noin 3 tuntia. Kuntotarkastuksen yhteydessä on mahdollista laatia myös energiatodistus.
Pätevöityneitä kuntotarkastajia on koko Suomessa 63 kpl. Heidän nimet ja paikkakunnat löytyvät www.fise.fi sivuilta (Pätevyysrekisteri, AKK).

Kuntotarkastuksissa löytynyttä

Tässä muutamia esimerkkejä kuntotarkastuksissa löydetyistä ongelmista, joista myyjällä ei ollut tietoa.



Rossipohjassa lahovauriota, osin romahtanut (lattialaudoitus näkyy alapuolelta, purueristeet pudonneet).



Kosteusvaurio kylpyhuoneen väliseinässä, mitattu makuuhuoneen jalkalistan takaa.



Lahovaurio yläpohjassa, kantavissa rakenteissa.



TV-antenniputken kondenssin aiheuttama lahovaurio yläpohjassa.



Eristeiden väliin jätetty pakkausmuoveja, joista aiheutunut mikrobivaurio eristeisiin.



Kosteusvaurio pesuhuoneen alla alapohjassa.



Kosteusvaurio valesokkelirakenteen alaohjauspuussa.



Taipuisa ohutsaumakanava ei ole hyväksytty kyseiseen käyttöön (ei puhdistettavissa, ei pidättele rasvapaloa).

Ota yhteyttä

Ota yhteyttä sähköpostilla jouko.laine@elisanet.fi tai soita 0400 532 477 niin teen tarjouksen.